W przypadku gdy dany obszar nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego jest konieczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu gdy planujemy w tym miejscu budowę. Zgodnie z art. 3 pkt 12 prawa budowlanego (Dz.U. 2018 poz. 1202).
Warunki zabudowy to jeden z podstawowych dokumentów niezbędnych do rozpoczęcia budowy domu czy innej inwestycji – bez niego niemożliwe będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.
Obowiązują tak w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę, jak i prowadzenia robót budowlanych w trybie zgłoszenia.
Warunki zabudowy określają przede wszystkim:
Dokument ten stanowi podstawę wydania pozwolenia na budowę – właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej weryfikuje czy projekt budowlany spełnia wymagania w nim określone. Warunki zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Mają one formę decyzji administracyjnej. Nie trzeba być właścicielem konkretnej nieruchomości, aby uzyskać decyzję WZ, gdyż nie narusza ona prawa własności, ani też nie rodzi prawa do terenu. Zatem dla tego samego terenu może zostać wydanych kilka decyzji o warunkach zabudowy, które obowiązują do czasu uchwalenia dla danego obszaru planu miejscowego bądź „skonsumowania” jednej z decyzji poprzez pozwolenie na budowę.
Wniosek składamy na formularzu kierując go do wójta, burmistrza, lub prezydenta miasta.
W nim w zależności od formularza należy wskazać:
- nasze dane jako wnioskodawcy
- oznaczenie nieruchomości: adres, oraz dane ewidencyjne (nr działki itp.)
- granice terenu objętego wnioskiem - oznaczone na kopii mapy zasadniczej (szczegóły dotyczące mapy zazwyczaj wskazane są na formularzu),
- Wypełniony wniosek, najczęściej formularz udostępniony jest na stronie internetowej gminy lub w biurze podawczym.
- Mapa zasadnicza lub, w przypadku jej braku, mapa katastralna, z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w skali 1:500, 1:1000 lub, dla inwestycji liniowych dopuszcza się 1:2000. Dopuszcza się mapę w postaci cyfrowej.
- Decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, która jest wydawana na podstawie przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. Dz.U. 2020 poz. 283) – wyłącznie dla inwestycji, których wydanie poprzedza wydanie decyzji środowiskowej (zgodnie z art. 72 ust. 1 pkt 3 w/w ustawy). 9raczej nie potrzebne przy budownictwie jednorodzinnym).
- opis budynku jaki zamierzamy wybudować (jego przybliżoną powierzchnię i wysokość, ilość pięter, określenie czy ma być budynkiem mieszkalny, przemysłowym, handlowo usługowym, czy mieszanym (np. dom razem ze sklepem), oznaczyć na mapie rozplanowanie położenia: budynków (np. dom i garaż), szamba, miejsc postojowych, wjazdów
- zapotrzebowania na wodę, energię i sposób odprowadzenia ścieków oraz innych potrzeb co do infrastruktury technicznej,
Decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, ale może wygasnąć, gdy inny inwestor dostanie pozwolenie na budowę na tej działce albo dla terenu zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji. W tym ostatnim wypadku decyzja nie wygaśnie, gdy inwestor uzyskał już ostateczne pozwolenie na budowę.
Istnieją ograniczenia warunkujące wydanie decyzji:
- Przynajmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana (zasada dobrego sąsiedztwa);
- Działka musi posiadać dostęp do drogi publicznej;
- Dla planowanej zabudowy musi być zapewnione wystarczające uzbrojenie terenu;
- Teren nie może wymagać zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;
- Decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.