Interesują Cię tematy związane z budownictwem energooszczędnym? W tym wpisie przedstawiamy konkretne etapy budowy domu jednorodzinnego w technologii ciężkiego prefabrykowanego szkieletu niemieckiego oraz formalności całego procesu inwestycyjnego i udzielamy porad z nim związanych.

Zakres tematyczny obejmuje etapy, począwszy od zakupu działki budowlanej, przez wybór projektu domu, uzyskanie pozwolenia na budowę, aż do przejęcia budynku do użytkowania.

1. Zakup działki budowlanej

Zanim kupisz działkę, sprawdź jej stan prawny w Księdze Wieczystej (Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego właściwy dla miejsca położenia działki), czy grunt nie jest obciążony długami, czy działka nie jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym np. czy właściciele sąsiadujących działek nie są uprawnieni do korzystania z przejazdu. Odpis z księgi wieczystej jest ważny 3 miesiące od daty wydania.

Pamiętaj: umowa kupna musi mieć formę aktu notarialnego.

2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Uzyskaj w lokalnym urzędzie informację, czy gmina ma aktualny plan zagospodarowania przestrzennego:

wariant I – jeśli taki plan jest, składasz wniosek o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
wariant II – jeśli planu nie ma, składasz wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. We wniosku podajesz rodzaj inwestycji i orientacyjną charakterystykę obiektu tj. opis budynku, powierzchnie, planowane zapotrzebowanie na wodę, energię, sposób odprowadzenia ścieków.

Pamiętaj: do wniosku musisz dołączyć mapę geodezyjną z zaznaczeniem granic działki.

3. Wybór projektu

Projekty dzielimy na:

Projekty indywidualne – taki projekt zamówiony u uprawnionego architekta daje poczucie współtworzenia i posiadania produktu niepowtarzalnego. Jest to rozwiązanie o tyle uzasadnione, że koszty zaprojektowania domu przez naszego projektanta według projektu indywidualnego i od razu w technologii ciężkiego prefabrykowanego szkieletu mogą być porównywalne lub nawet niższe, niż zakup projektu gotowego w wersji murowanej z koniecznością ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z jego modyfikacjami oraz adaptacją do działki. Nasi architekci stworzą projekt dostosowany do potrzeb i marzeń Klientów, zgodny z wymaganiami działki.

Pamiętaj: należy podpisać umowę z architektem i określić zakres prac projektowych oraz obowiązki stron umowy!

Projekty gotowe – zakupiony w jednym z wielu biur czy pracowni projektowych daje możliwość niemal dowolnego wyboru. Warto jednak podkreślić, że budowa domów jednorodzinnych zaprojektowanych w technologii murowanej również nie stanowi dla nas problemu. Gotowy projekt dopuszcza zmiany w zakresie aranżacji wnętrza i zastosowanych materiałów. Przed zakupem należy sprawdzić, czy wybrany projekt jest zgodny z wytycznymi podanymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub wypisem i wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Każdy projekt gotowy zostanie włączony w skład projektu budowlanego dopiero po zaadaptowaniu go do warunków miejscowych (wrysowaniem projektu w mapy, dostosowania fundamentów do parametrów gruntowych) przez uprawnionego projektanta oraz wykonaniu projektu zagospodarowania działki. Projektant adaptujący może wprowadzić zmiany w projekcie gotowym, które wykraczają poza zakres podany w projekcie, ale wyłącznie po uzyskaniu zgody autora. Od września 2020 roku projekt techniczny musi być dostarczony do odbioru w danej technologii.

4. Pozwolenie na budowę

Aby uzyskać pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego, trzeba złożyć wniosek do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Do wniosku należy dołączyć:

projekt budowlany w 4 egzemplarzach wraz z wymaganymi uzgodnieniami, opiniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczegółowymi,
oświadczenie stwierdzające prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli jest wymagana).

Po otrzymaniu pozwolenia na budowę trzeba pamiętać o kilku kwestiach, a przede wszystkim o tym, że:

uzyskane pozwolenie jest ważne przez 3 lata od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Jeżeli w tym czasie budowa domu jednorodzinnego nie zostanie rozpoczęta, wówczas konieczne jest otrzymanie nowego pozwolenia. Tak samo sytuacja wygląda w przypadku przerwania prac na okres dłuższy niż 3 lata. Wtedy wznowienie robót również wymaga wydania nowej decyzji o pozwoleniu na budowę.
organ udzielający pozwolenia na budowę wydaje inwestorowi dziennik budowy w ciągu 3 dni od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna.
wykonanie przyłączy wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych i elektroenergetycznych nie wymaga pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia właściwemu organowi administracyjnemu (w starostwie). Zgłoszenie określa rodzaj, zakres i sposób wykonania robót oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji wykonanym przez projektanta z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.

5. Zgłoszenie do rozpoczęcia budowy

Na minimum 7 dni przed rozpoczęciem robót należy zawiadomić właściwy organ (starostwo) o terminie rozpoczęcia robót. Do zawiadomienia (gotowy formularz) dołączamy oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązku kierowania budową i inspektora nadzoru (jeśli będzie wymagany lub sami go powołamy), zaświadczenia o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego oraz informacje zawierające dane bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

6. Roboty budowlane

Jeśli chodzi o domy jednorodzinne, budowa może być realizowana w dwojaki sposób:

systemem zleconym – zawieramy umowę cywilno-prawną (określa zakres i terminowość robót, wysokość i sposób płatności) z firmą budowlaną i to ona ponosi odpowiedzialność za zgodną z projektem i poprawną technicznie realizację obiektu oraz za prowadzenie stosownej dokumentacji budowy. W tym systemie inwestor może dodatkowo powołać uprawnioną osobę, która będzie pełniła funkcję inspektora nadzoru (kontrola poprawności wykonywania i odbioru robót).
systemem gospodarczym – wówczas inwestor we własnym zakresie podejmuje wszelkie działania organizacyjne i techniczne związane z realizacją budowy domu, może też we własnym zakresie wykonywać część prac pomocniczych oraz wykończeniowych, co obniża koszty. Należy pamiętać, że w przypadku realizacji domu tym systemem na inwestorze spoczywa odpowiedzialność ustanowienia kierownictwa budowy. Kierownik budowy w świetle przepisów Prawa Budowlanego musi posiadać odpowiednie uprawnienia budowlane.

7. Przejęcie budynku do użytkowania

O zakończeniu budowy należy powiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego. Do zawiadomienia musimy dołączyć:

oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem, warunkami zawartymi w pozwoleniu na budowę, obowiązującymi przepisami i normami,
oryginał dziennika budowy,
oświadczenie o doprowadzeniu do należytego stanu terenu budowy,
protokoły badań i odbiorów technicznych (m.in. przewodów kominowych, przyłączy wodnych, kanalizacyjnych, gazowych, elektrycznych),
powykonawczą inwentaryzację geodezyjną,
jeśli w zrealizowanym obiekcie zostały wprowadzone zmiany w stosunku do zatwierdzonego projektu, należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład projektu wraz z naniesionymi i potwierdzonymi przez uprawnionego projektanta zmianami.

Jeżeli w ciągu 21 dni od daty zgłoszenia nie zostanie zgłoszony żaden sprzeciw w formie decyzji, można przystąpić do użytkowania obiektu.

Zobacz także:

Budowa domu jednorodzinnego – poszczególne etapy procesu inwestycyjnego